土地購入時の費用は、経費とならない？

いわゆる建売住宅（土地を仕入れて、建築後に土地と一緒に家屋を売却）を販売する会社は、建築する前に土地を仕入れることになります。販売用の土地ですね。

最近ですと、売り建て（土地だけを仕入れて、家屋建築の申し込みを前提に売却）という言葉もあります。どちらも土地の先行取得ありきです。

このとき、土地そのもの以外にも付随する費用がいくつかあります。ただし、費用と言っても税務では支払っただけでは費用（損金）として処理できないものがあります。具体的には次のとおりです。

土地を買った年度でその土地が売れてしまえば、もちろん全て費用処理できます。

例えば、土地を仕入れるのに、下記のコストがかかったとします。

この土地購入費用２，１２０万円にたいして、売値が２，５００万円であれば

利益は差し引き３８０万円。売った時点であれば、合計額２，１２０万円をそのまま費用処理して、もちろんOKとなります。

ただし、その年度内でまだ売れてない（引き渡していない）土地は、いわゆる商品在庫と

同じです。売れるまでは費用にできません（売れるまでは貸借対照表に表示されます）

買っただけでは費用として認めない。売上があって初めて費用が認められるという考え方を税法や会計ルールは求めています。そのため、売れる前に費用処理すると税務調査で指摘を受け、追徴課税を払うことになってしまいます。

ただし、登記費用と不動産取得税は売れる前でも費用処理しても構いません。正確には払ったときに費用処理しても良いし、売れたときに費用処理してもどちらでも認められます。下記の取り扱いがあるからです。

〇法人税法基本通達５－１－１の２（棚卸資産の取得価額に算入しないことができる費用）

先の例ですと、登記費用１５０万円と不動産取得税５０万円の合計２００万円は払った時点で費用処理できます。

イメージとしては、国や市町村などの公共団体に払うものは費用処理しても許すよ、という感じですね。借入利子については運転資金と取得資金の見分けがつきにくい（紐づけしにくい）なか、毎月支払っている経常コストとして費用処理を認めています。

間違えやすい、固定資産税相当額の取り扱い

疑問に感じられる方がいるかもしれないのが、「固定資産税相当額」です。法人税法基本通達に固定資差税も費用処理して構わないものと表記されているじゃないか？という突っ込みがきそうですが、固定資産税と固定資産税相当額はまったく違うものです。固定資産税は、１月１日時点の所有者に対して市区町村が賦課決定する税金ですが、固定資産税相当額は税金そのものではありません。

ポイントは、国や市区町村に払うものではないから、土地本体の売買代金の一部として考えるということになります。

税務調査においては、まだ売れていない土地と、その関連費用が費用処理されていないかは必ず問われます。建売住宅を販売する建設会社は気をつけましょう。

あくまで売れる（引渡しがあった日。履歴事項証明書の登記日付や鍵の引き渡し日などで確認）までは、基本通達に列挙されている支払いしか費用処理できないので、経理担当者は気をつけたいところです。特に仲介手数料は金額も大きいのに払ったときの費用処理は認められないので注意しましょう。税務調査でも確実にチェックされる論点です。